Q1 不良資產(chǎn)主要估值思路是什么？
A： 不良資產(chǎn)回收主要取決于兩個方面：回收金額和回收時間，回收金額主要來源于抵質(zhì)押物回收、借款人回收、保證人回收，比較而言，抵質(zhì)押物回收相對可靠；回收時間通常根據(jù)入池貸款處置方案做估計，對于大多數(shù)通過司法途徑清償貸款的，回收時間則根據(jù)受評時點入池貸款所處的訴訟處置時點推算可能收到現(xiàn)金的時間（特殊情況另行考慮）。
其中，抵質(zhì)押物回收價值在司法訴訟情境下通過評估抵質(zhì)押物自身價值，并結(jié)合資產(chǎn)處置過程影響變現(xiàn)的各種因素可能的影響程度，對評估價值進行調(diào)整實現(xiàn)；借款人回收價值考慮借款人違約時所處經(jīng)營狀態(tài)及最可能處置方案，選擇適用的評估方法，分析借款人償債資金來源可靠性，同時考慮其償債意愿，確定借款人回收價值；保證人回收評估主要考慮擔(dān)保方的性質(zhì)（自然人或者法人）、擔(dān)保性質(zhì)（一般責(zé)任擔(dān)保還是連帶責(zé)任擔(dān)保）、金額、期限及自然人擔(dān)保方的財產(chǎn)情況、法人擔(dān)保方經(jīng)營狀況、擔(dān)保方與借款人的關(guān)系等，綜合分析擔(dān)保方的代償能力和意愿，確定保證人回收價值。
Q2 如何評估不良資產(chǎn)回收時間？
A：對于回收時間的評估通常結(jié)合抵質(zhì)押物、借款人、保證人可能的處置方案進行判斷，大致可分為司法訴訟、持續(xù)經(jīng)營、企業(yè)重組等情景。對于通過司法訴訟方式實現(xiàn)回收的情況，回收時間主要取決于法律訴訟進度。通常情況下，法律訴訟程序包括訴前保全、起訴、立案、文書送達、調(diào)解、判決、執(zhí)行等，全部程序耗時約在2～3年左右，具體情況需結(jié)合各地區(qū)司法環(huán)境判斷，但對于存在政府干預(yù)、區(qū)域司法效率低下、債務(wù)人故意拖延、跨省首封等情況的，需適當(dāng)延長回收時間。對于通過持續(xù)經(jīng)營方式實現(xiàn)回收的情況，通常回收時間主要取決于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況、償債意愿及與作為債權(quán)人的銀行約定的還款計劃等，回收時間一般不長于3年，特殊情況可酌情調(diào)整。對于通過企業(yè)重組的方式實現(xiàn)回收的情況，回收時間主要取決于重組安排。
Q3 在司法訴訟情境下，如何評估不動產(chǎn)抵押物回收價值？
A：在司法訴訟情境下，對于不動產(chǎn)抵押物回收價值判定首先要判斷抵押的有效性，然后定量分析具體的回收金額。
判斷抵押有效性主要考慮：（1）抵押人是否具備相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力；（2）抵押房產(chǎn)是否符合法律規(guī)定，且權(quán)屬清晰；（3）抵押合同是否以書面形式訂立，且合法有效，抵押權(quán)是否依法設(shè)立，且處于法律訴訟時效內(nèi)。
定量分析回收金額首先確定抵押資產(chǎn)評估價值，再結(jié)合資產(chǎn)處置過程影響變現(xiàn)的各種因素可能的影響程度，對評估價值進行調(diào)整。影響處置變現(xiàn)的因素主要考慮區(qū)域經(jīng)濟景氣情況、區(qū)域司法環(huán)境、處置變現(xiàn)中涉及稅費、涉及抵押資產(chǎn)拖欠工程款、資產(chǎn)的特殊類型（如涉及變現(xiàn)需補交土地出讓金的情況、關(guān)于唯一住房的特殊考慮、專用設(shè)備等）、民間借貸等方面的影響，由于實務(wù)中不良資產(chǎn)個性化差異大，需結(jié)合具體情況判斷分析。
Q4 租賃對不動產(chǎn)抵押回收價值有何影響？
A：租賃對抵押的不動產(chǎn)回收價值和回收時間影響較大，主要體現(xiàn)在以下幾方面：
如果租賃在抵押前，處置抵押物不影響租賃合同的履行，即在租賃期內(nèi)法院帶租拍賣，在租賃有效期內(nèi)租賃合同對抵押物受讓人繼續(xù)有效，同時在處置抵押物時，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)；如果租賃在抵押后，抵押物處置后，租賃合同對抵押物買受人不具有法律效力，但抵押物處置時，如果租賃狀態(tài)對抵押權(quán)實現(xiàn)產(chǎn)生影響，法院應(yīng)在去除租賃權(quán)后執(zhí)行拍賣流程。鑒于此，通常為規(guī)避抵押物處置過程中可能來自承租人的阻礙，作為債權(quán)人的銀行會要求承租人和出租人簽訂承租人在處置抵押物時放棄租賃或放棄優(yōu)先購買權(quán)的承諾書。
為維持和業(yè)主的關(guān)系，租賃方傾向于將租金交付給抵押物所有權(quán)人，銀行通常難以控制租金，附屬的租賃權(quán)會對抵押物回收價值產(chǎn)生影響。但特殊情況下，如果作為債權(quán)人的銀行能夠控制全部或者部分租金，且承租人有能力長期穩(wěn)定的支付租金，附屬的租賃權(quán)將有利于銀行債權(quán)的回收。
租賃在抵押前存在，抵押物處置要考慮目前租戶的利益，租金水平低于市場價格影響回收價值，租戶的配合意愿影響抵押物的回收時間；另一方面，租賃于抵押后設(shè)立，即使承租人簽訂放棄租賃或優(yōu)先購買權(quán)的承諾書，但實際執(zhí)行中仍可能存在承租人不予配合的情況，影響抵押物回收價值和回收時間。
尤其以下情況會加大抵押房產(chǎn)處置難度：
（1）剩余租賃期長；
（2）租金遠低于市場水平；
（3）租金已一次性全部支付；
（4）租賃合同解約成本高。
此外，還需關(guān)注債務(wù)人為對抗銀行行使抵押權(quán)而與第三方惡意串通虛構(gòu)租賃關(guān)系的情況，如租金為明顯不合理的低價或偽造租金證據(jù)的，雖然法院不予支持承租人阻止移交占有的請求，但實際執(zhí)行中受制于調(diào)查取證等因素影響，對回收時間會有較大程度的影響，特殊情況下可能影響回收價值。
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