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首單房貸不良ABS重磅解讀

發(fā)布時(shí)間： 2016-10-13 15:49:39

2016年9月18日，中國(guó)債券信息網(wǎng)公布了建鑫2016年第二期不良資產(chǎn)支持證券的發(fā)行文件，公告稱(chēng)建鑫2016年第二期不良資產(chǎn)支持證券信托預(yù)計(jì)于2016年9月21日設(shè)立。該期產(chǎn)品作為首單房貸不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，其發(fā)行具有重要的意義。本期證券作為國(guó)內(nèi)首單房貸不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，具有入池資產(chǎn)集中度低，抵押物覆蓋程度高、回收率高，但回收方式的多樣性使得回收時(shí)間較長(zhǎng)且不確定性相對(duì)較大等特點(diǎn)。本文將從基礎(chǔ)資產(chǎn)和證券設(shè)計(jì)兩方面簡(jiǎn)要介紹本期項(xiàng)目，并與已發(fā)行不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品做簡(jiǎn)要對(duì)比：
 
一、基礎(chǔ)資產(chǎn)方面
基礎(chǔ)資產(chǎn)筆數(shù)很多，地區(qū)分散性很高，一定程度上降低了資產(chǎn)池回收的波動(dòng)程度。本期證券入池資產(chǎn)7,980筆，前十大借款人未償本金余額占比1.39%，借款人分散度很高；入池不良貸款的抵押物分布于19個(gè)省份的82座城市，地區(qū)分散度很高，較好的借款人和地區(qū)分散性能有效降低抵押物變現(xiàn)處置時(shí)的集中風(fēng)險(xiǎn)，從而降低資產(chǎn)池回收金額的波動(dòng)程度。不同類(lèi)型產(chǎn)品在基礎(chǔ)資產(chǎn)分散性方面，信用卡NPAS > 房貸NPAS > 小微貸款NPAS > 對(duì)公貸款NPAS，入池資產(chǎn)筆數(shù)的不同也體現(xiàn)了不同類(lèi)型債權(quán)金額的不同，筆數(shù)越多，基礎(chǔ)資產(chǎn)分散性越好，單筆貸款回收的波動(dòng)對(duì)證券端的影響也越小。
 
入池不良貸款的抵押物均為個(gè)人住房，對(duì)資產(chǎn)池回收可靠性和預(yù)期回收水平形成了較好支撐。本期證券入池不良貸款的抵押物均為個(gè)人住房，具有較強(qiáng)的保值增值和變現(xiàn)能力，貸款發(fā)放時(shí)有至少20%~30%的首付比例，抵押物對(duì)不良貸款本息余額覆蓋度很高，為資產(chǎn)池提供了可靠的回收來(lái)源。不同類(lèi)型產(chǎn)品在在基礎(chǔ)資產(chǎn)抵押物充足性方面，房貸NPAS > 小微貸款NPAS> 對(duì)公貸款NPAS > 信用卡NPAS，小微貸款的抵押物通常為住宅和商鋪，對(duì)公貸款的抵押物通常為土地廠房和機(jī)器設(shè)備等，信用卡貸款沒(méi)有抵押物，從保值增值和回收變現(xiàn)的難易程度看，通常住宅 >= 商鋪> 土地廠房 > 機(jī)器設(shè)備，抵押物越充足，則預(yù)計(jì)回收率越高。
 
貸款回收率和回收時(shí)間存在不確定性。貸款的回收會(huì)受到貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的回收能力、處置過(guò)程中實(shí)際的司法環(huán)境等不確定因素影響，貸款的實(shí)際回收率和回收時(shí)間均存在一定的不確定性。并且，根據(jù)不良個(gè)人住房抵押貸款的特性，除常規(guī)的處置抵押物的回收方案外，還可能出現(xiàn)較高比例的因借款人恢復(fù)正常還款或債務(wù)重組等因素，導(dǎo)致的回收周期顯著延長(zhǎng)。中債資信在估計(jì)回收現(xiàn)金流時(shí)，已基于歷史數(shù)據(jù)考慮了這種轉(zhuǎn)換的可能性，但若未來(lái)情況與過(guò)往經(jīng)驗(yàn)差異較大，會(huì)加劇回收時(shí)間上的不確定性，對(duì)證券本息兌付造成不利影響。不同類(lèi)型產(chǎn)品在基礎(chǔ)資產(chǎn)回收時(shí)間長(zhǎng)短方面，房貸NPAS > 小微貸款NPAS 、對(duì)公貸款NPAS > 信用卡NPAS，對(duì)公不良貸款和小微不良貸款主要是通過(guò)法院訴訟的方式實(shí)現(xiàn)清收，依據(jù)訴訟進(jìn)度和抵押物的變現(xiàn)難易等可比較明確的給出回收時(shí)間，信用卡不良貸款沒(méi)有抵押物，對(duì)其回收時(shí)間的估計(jì)也主要依據(jù)歷史數(shù)據(jù)的分析得出。
 
 二、證券方面
發(fā)行金額占未償本金余額的比率較高，但總回收期限很長(zhǎng)。本期證券入池未償本息余額為29.93億元，總回收金額為24.22億元，預(yù)計(jì)總回收時(shí)間超過(guò)15年，前五年回收金額為17.23億元，本期證券總發(fā)行規(guī)模為15.60億元，優(yōu)先檔發(fā)行規(guī)模為12.00億元，預(yù)計(jì)到期期限為3.51年。已發(fā)行NPAS在證券發(fā)行金額占未償本金余額方面，房貸NPAS > 小微貸款NPAS > 對(duì)公貸款NPAS > 信用卡NPAS，證券的發(fā)行金額通常取決于基礎(chǔ)資產(chǎn)的預(yù)計(jì)回收金額，回收金額越高，則發(fā)行金額越高。已發(fā)行NPAS在優(yōu)先檔證券的預(yù)計(jì)到期期限方面，房貸不良證券化產(chǎn)品 > 小微不良貸款證券化產(chǎn)品> 對(duì)公不良貸款證券化產(chǎn)品 > 信用卡不良證券化產(chǎn)品，證券的預(yù)計(jì)到期期限通常受到基礎(chǔ)資產(chǎn)回收時(shí)間的長(zhǎng)短和分布的影響，房貸不良貸款由于其回收方式的多樣性，回收周期相對(duì)較長(zhǎng)，信用卡不良資產(chǎn)主要通過(guò)催收的方式回收，其回收特性使得其回收周期相對(duì)較短。
 
現(xiàn)金流儲(chǔ)備賬戶(hù)和流動(dòng)性支持機(jī)構(gòu)的設(shè)置在一定程度上緩釋了證券的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。本期證券設(shè)置了流動(dòng)性?xún)?chǔ)備賬戶(hù)和流動(dòng)性支持機(jī)構(gòu)的差額補(bǔ)足機(jī)制，流動(dòng)性?xún)?chǔ)備賬戶(hù)中當(dāng)期流入的金額保留下一期優(yōu)先檔證券所應(yīng)支付的利息，同時(shí)由流動(dòng)性支持機(jī)構(gòu)承諾差額補(bǔ)足優(yōu)先檔證券的利息，在一定程度上降低了優(yōu)先檔證券的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。已發(fā)行NPAS在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的緩釋方面，內(nèi)部流動(dòng)性?xún)?chǔ)備賬戶(hù)為各類(lèi)型不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品所必備，而在外部流動(dòng)性支持方面，唯信用卡不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品未設(shè)置，主要原因在于其基礎(chǔ)資產(chǎn)分散性高、回收時(shí)間短，以及有封包期內(nèi)較充足的回收款作為支持。
 
設(shè)立超額服務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，增強(qiáng)資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的盡職意愿。本期證券交易結(jié)構(gòu)設(shè)置了資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)超額回收獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，交易結(jié)構(gòu)中規(guī)定在支付完次級(jí)檔證券的本金后若還能收回現(xiàn)金，則根據(jù)合同的相關(guān)規(guī)定，資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)將獲取超額的服務(wù)費(fèi)獎(jiǎng)勵(lì)，該機(jī)制能有效增強(qiáng)資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的盡職意愿，促進(jìn)基礎(chǔ)資產(chǎn)的處置回收。該設(shè)置與其它基礎(chǔ)資產(chǎn)類(lèi)型的不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品保持了一致。
 
抽樣調(diào)查可能導(dǎo)致部分入池資產(chǎn)的瑕疵未被發(fā)現(xiàn)，入池資產(chǎn)尚未辦理抵押權(quán)變更登記。不良個(gè)人住房抵押貸款入池貸款數(shù)量較大，會(huì)計(jì)、律師只采取抽樣的方式對(duì)小部分入池貸款進(jìn)行執(zhí)行商定程序及法律盡職調(diào)查，抽樣盡調(diào)可以在一定程度上反映入池資產(chǎn)的總體狀況，但個(gè)別入池資產(chǎn)仍可能具有瑕疵，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，除對(duì)公不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品是逐筆盡調(diào)外，其余類(lèi)型不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品都是采取抽樣盡調(diào)的方式。另外，發(fā)起機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓本次證券化信托財(cái)產(chǎn)時(shí)，暫未辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記，存在無(wú)法對(duì)抗善意第三人的風(fēng)險(xiǎn)，一般證券化產(chǎn)品均不辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記。