本期要點：

一、政策動態(tài)

（一）中央經(jīng)濟工作會議據(jù)悉下周召開

（二）央行上海總部等多部門發(fā)聲支持房地產(chǎn)

（三）王岐山在第四屆外灘金融峰會開幕式上發(fā)表致辭

二、行業(yè)訊息

（一）多地銀行可受理個貸延期

（二）標普公布四大AMC涉房敞口

（三）融創(chuàng)披露境外債初步重組框架

來源：浙商資產(chǎn)研究院

一、政策動態(tài)

（一）中央經(jīng)濟工作會議據(jù)悉下周召開

據(jù)媒體報道，中央經(jīng)濟工作會議將于下周召開，并在會上釋放出更多支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的信號。報道援引知情人士稱，這一部署明年經(jīng)濟工作的重要會議計劃于12月15日召開，基于當前房地產(chǎn)市場去杠桿成效和實際情況，“房住不炒”的緊迫性或相應淡化。

報道還稱，全力扭轉房地產(chǎn)下滑態(tài)勢，盡快恢復房地產(chǎn)市場正常運行將被監(jiān)管當局放在更重要的位置。在本次會議上可能會明確，中國持續(xù)多年的房地產(chǎn)市場去杠桿完成階段性目標，下一階段的重點是支持居民合理購房需求。

評論：根據(jù)目前的政策轉向可以看出，我國中央經(jīng)濟會議會給出貨幣政策和財政政策雙積極的組合，屆時我國的短期利率下行，收益率曲線變得更加陡峭，企業(yè)融資利率下行，長期資金收益率上升。為配合我國財政擴張，房住不炒的概念將會弱化，重新提起房地產(chǎn)加基建的拉動組合。

（二）央行上?？偛康榷嗖块T發(fā)聲支持房地產(chǎn)

12月8日，人民銀行上?？偛俊⑸虾ｃy保監(jiān)局召開上海金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展座談會，會議要求，上海市金融機構要做好房地產(chǎn)金融工作。支持房地產(chǎn)融資合理增長，保持開發(fā)貸款穩(wěn)定投放，支持房企到期債務合理展期；著力保障剛需和改善性個人住房貸款需求；協(xié)助和支持房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場融資。

在保交樓方面，會議明確要求，商業(yè)銀行要按照市場化法治化原則，為保交樓專項借款項目提供配套融資服務，并積極發(fā)放保交樓貸款。房地產(chǎn)企業(yè)要深刻認識我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的新形勢，積極轉變發(fā)展模式，履行主體責任，配合地方政府，全力做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

評論：從政策導向來看，我國政策轉向的速度還是比較快的，已經(jīng)從原先的監(jiān)管控制轉向支持房地產(chǎn)發(fā)展，對于房地產(chǎn)資本市場融資和債務展期的關鍵問題上態(tài)度轉變。在此之前我國已經(jīng)深度介入房地產(chǎn)市場保交樓，因此后續(xù)需要履行主體責任，扶持房地產(chǎn)企業(yè)健康有序發(fā)展。

（三）王岐山在第四屆外灘金融峰會開幕式上發(fā)表致辭

王岐山指出，中共二十大開啟了以中國式現(xiàn)代化全面推進中華民族偉大復興的新征程。我們將著力推動高質量發(fā)展，著力構建高水平社會主義市場經(jīng)濟體制，著力推進高水平對外開放，以中國的新發(fā)展為世界提供新機遇。王岐山表示，盡管近年來逆全球化暗流涌動，但中國不為所動，對外開放的大門越開越大。我們將堅持對外開放的基本國策，堅持經(jīng)濟全球化正確方向，深度參與全球產(chǎn)業(yè)分工和合作，維護多元穩(wěn)定的國際經(jīng)濟格局和經(jīng)貿關系，推動建設開放型世界經(jīng)濟。完善國內國際雙循環(huán)，既有利于增強中國經(jīng)濟的韌性，也是對世界的積極貢獻。

王岐山強調，百業(yè)興則金融興，百業(yè)穩(wěn)則金融穩(wěn)。中國將繼續(xù)強化金融穩(wěn)定保障體系，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線；繼續(xù)深化金融供給側結構性改革，更好引導各類金融資源服務實體經(jīng)濟；繼續(xù)擴大金融領域開放，為全球資本參與中國經(jīng)濟增長、分享中國發(fā)展機遇創(chuàng)造良好條件。

評論：雖然我國目前面臨一些經(jīng)濟發(fā)展上的波折，但是中國經(jīng)濟的主軸仍然是持續(xù)對外開放和發(fā)展，因此國內國際雙循環(huán)下我國將會繼續(xù)對世界做出積極貢獻。在金融戰(zhàn)線上我國仍然要繼續(xù)發(fā)揮金融的引領和配置作用，強化中國經(jīng)濟更好更快發(fā)展。

二、行業(yè)資訊

（一）多地銀行可受理個貸延期

近日，廣州推動“金融十六條”的落地引發(fā)關注，多家主流銀行位于廣州的分行推出個人房貸延期政策，即在相應期限內，不上報征信逾期。另據(jù)多家媒體報道，廣州、北京、上海、重慶、鄭州等地均發(fā)布了相關貸款延期還款政策。不同銀行房貸延期時間周期不同，以廣州為例，延長期限從1個月到36個月不等。

評論：從目前的政策轉向來看，我國將會快速筑底，并且在經(jīng)濟底部緩慢爬坡。雖然經(jīng)濟恢復速度會受到疫情沖擊期影響不可控，但是整體社會的期望是向好的。對此我國對金融監(jiān)管的政策趨于寬松，包括對個貸也會采取更加寬容的監(jiān)管政策。這種寬松政策對于AMC等風險處置機構有可能會造成業(yè)務受限的影響，這是政策平衡手的必然結果。

（二）標普公布四大AMC涉房敞口

標普信用評級發(fā)布最新的AMC研究報告，指出：四大AMC在不良資產(chǎn)業(yè)務對房地產(chǎn)行業(yè)敞口巨大，在總金額上東方資產(chǎn)居首，在占比上中國華融最高。標普預計，四大AMC未來面臨資本壓力，同時，中央財政將為四大AMC提供必要的資金支持。

具體來看，截至2022年6月末，華融收購重組類不良資產(chǎn)余額中46%與房地產(chǎn)業(yè)相關，相關敞口是公司凈資產(chǎn)的2倍；信達2022年6月末購重組類不良資產(chǎn)余額中44%與房地產(chǎn)業(yè)相關，相關敞口是公司凈資產(chǎn)的30%。相比之下，商業(yè)銀行的對公房地產(chǎn)敞口僅占貸款組合的7%左右。從金額上看，東方資產(chǎn)的涉房敞口在1500億左右，居四大AMC之首，中國華融和中國信達總量相差無幾，但中國華融的涉房敞口占比最高。

評論：四大AMC在過去的發(fā)展歷史中對房地產(chǎn)的敞口比較多，這與我國房地產(chǎn)為主要債務抵押物的特征有關。從涉房敞口來看，四大AMC對房地產(chǎn)的關注度甚至超過了銀行，成為以房抵貸為主要投資路徑的專業(yè)金融機構，其發(fā)展穩(wěn)健性也與中國房地產(chǎn)高度相關。

（三）融創(chuàng)披露境外債初步重組框架

在時隔八個多月后，融創(chuàng)中國本周披露的公司2021年年報顯示，公司經(jīng)營虧損約460.98億元，而2021年則是盈利492.43億元；公司毛虧損約為17.92億元，同比下降103.7%；毛利189.4億元，毛利率約為4.9%；公司擁有人應占虧損約382.6億元，同比下降約207.4%；核心凈虧損253億元，同比下降約183.6%；剔除減值影響后的核心經(jīng)營利潤為125.7億元。

同時，融創(chuàng)也發(fā)布了關于境外債重組重大進展的公告。依據(jù)初步重組框架，包括30億至40億美元的現(xiàn)有債務及若干股東借款將轉換為普通股或股權掛鉤工具；剩余現(xiàn)有債務兌換為期限2至8年的新的以美元計價公開票據(jù)。

評論：房地產(chǎn)行業(yè)目前已經(jīng)迎來觸底階段，因此通常債務重組可以視作不良資產(chǎn)業(yè)務的最后窗口，其后不良債務將會主要由銀行進行展期和緩釋，其他不良資產(chǎn)處置機構的參與深度可能會降低。