本期要點：

一、政策動態(tài)

（一）最高院出臺對商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)

（二）全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提速

二、行業(yè)資訊

（一）海德股份披露個貸不良回收數(shù)據(jù)

（二）泛?？毓杀粋鶛?quán)人獅王資產(chǎn)申請重整及預(yù)重整

來源：浙商資產(chǎn)研究院 陶夢婷

一、政策動態(tài)

（一）《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》是最高院對河南省高級人民法院《關(guān)于明確房企風(fēng)險化解中權(quán)利順位問題的請示》（豫高法〔2023〕36號）作出的批復(fù)。主要內(nèi)容包含三點，一是明確了建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系；二是明確了商品房消費者以居住為目的購買房屋并支付全部價款的，其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)；三是明確了在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，其房屋價款請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。

評論：在“保交樓”的大背景下，本次批復(fù)區(qū)分了房屋能夠交付與無法交付兩種情形，賦予了商品房消費者由原債權(quán)轉(zhuǎn)換而來的違約賠償請求權(quán)的優(yōu)先性，進(jìn)一步從司法角度保護(hù)了購房者的合法權(quán)益，將購房者支付價款債權(quán)提升至債權(quán)清償靠前順位，優(yōu)先于工程款債權(quán)和抵押權(quán)債權(quán)以及其他債權(quán)。在大量房企破產(chǎn)程序中，面對“爛尾樓”的情形，將購房者債權(quán)作為優(yōu)先債權(quán)上升為明文規(guī)定，突顯了傾斜保護(hù)購房者權(quán)益的司法理念。值得注意的是，本次批復(fù)明確了購房者需支付全部房款后其債權(quán)方才成為優(yōu)先債權(quán)，提高了對商品房消費者構(gòu)成要件的要求。

（二）4月25日，自然資源部在全國自然資源和不動產(chǎn)確權(quán)登記工作會議上宣布，我國全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。不動產(chǎn)登記范圍包括，集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)等九類不動產(chǎn)權(quán)利。后擴(kuò)展到自然資源確權(quán)登記，增加水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域、無居民海島以及探明儲量的礦產(chǎn)資源等自然資源的所有權(quán)和所有自然生態(tài)空間的登記事宜。自然資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作，地方各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及自然資源確權(quán)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本地不動產(chǎn)登記等工作。各級地方不動產(chǎn)及自然資源確權(quán)登記機(jī)構(gòu)登記的信息納入統(tǒng)一的全國性不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

評論：實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，能夠進(jìn)一步實現(xiàn)透明、規(guī)范的不動產(chǎn)管理，為金融、財政、稅務(wù)等各項工作提供數(shù)據(jù)支持，對建設(shè)全國統(tǒng)一大市場有著重要意義，也為開征房產(chǎn)稅提供了基礎(chǔ)技術(shù)支撐。

二、行業(yè)資訊

（一）4月25日晚間，海德股份發(fā)布2022年你年報以及2023年一季報。公司所屬峻豐技術(shù)利用“大數(shù)據(jù)+AI技術(shù)”開展個貸不良處置業(yè)務(wù)，形成了“資產(chǎn)收購+后端處置”全鏈條、專業(yè)化、批量化、智能化的處置能力，在個貸不良資產(chǎn)處置領(lǐng)域搶得先機(jī)。海德股份在年報中表示，據(jù)測算，公司目前收購個貸不良資產(chǎn)的折扣率平均為本金1折以內(nèi)，通過司法訴訟方式處置，預(yù)計1年本金回收率約15%、2年回收率約20%、3-5年回收率約25%-30%。

評論：自2021年原銀保監(jiān)會發(fā)布了個貸批量轉(zhuǎn)讓試點通知后，個貸批轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)歷兩年時間，亦被認(rèn)為是不良資產(chǎn)領(lǐng)域的藍(lán)海市場。雖然個貸業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)不良業(yè)務(wù)均屬于不良資產(chǎn)領(lǐng)域，但在處置技術(shù)、處置方式、系統(tǒng)支持、人力資源等方面與傳統(tǒng)不良業(yè)務(wù)大相徑庭，大部分傳統(tǒng)資產(chǎn)管理公司的信息系統(tǒng)、估值系統(tǒng)、貸后管理系統(tǒng)難以實現(xiàn)批量化個貸的處置與管理，因此個貸批轉(zhuǎn)市場從最初的火熱逐漸回歸理性。從成交價格來看，成交本金折扣從最初的17.2%下降至10%以內(nèi)。從參與主體來看，最初四大AMC和地方AMC是個貸批轉(zhuǎn)的參與主體，但目前已鮮少看到四大AMC的身影，部分地方AMC需要與具備大數(shù)據(jù)挖掘、金融科技能力的公司合作，以提升自身在大批量債權(quán)的估值盡調(diào)、貸后催收等方面的能力，大數(shù)據(jù)技術(shù)在個貸不良領(lǐng)域的應(yīng)用日益深化。

（二）4月24日，泛?？毓砂l(fā)布《關(guān)于被債權(quán)人申請重整及預(yù)重整的提示性公告》，公告顯示，近日，泛海控股收到北京獅王資產(chǎn)管理有限公司的告知函。告知函中，獅王資產(chǎn)以泛海控股不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)且明顯缺乏清償能力，但具備重整價值為由，向北京市第一中級人民法院申請對泛?？毓蛇M(jìn)行重整，同時向北京市一中院申請對公司進(jìn)行預(yù)重整。

評論：泛海控股（000046.SZ）及其子公司自2019年陸續(xù)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，其持有的不動產(chǎn)及股權(quán)資產(chǎn)，例如：民生證券股權(quán)、亞太財險股權(quán)已陸續(xù)被債權(quán)人凍結(jié)并申請強(qiáng)制執(zhí)行。本次債權(quán)人獅王資產(chǎn)以泛海控股不能到期清償債務(wù)且明顯缺乏清償能力，但具備重整價值為由申請泛海控股重整。反應(yīng)出泛?？毓杉捌渥庸究晒﹫?zhí)行財產(chǎn)有限，申請重整已成為無實物資產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)人的最優(yōu)處置方案。獅王資產(chǎn)與泛?？毓傻募m紛由來已久，早在2020年11月，獅王資產(chǎn)與泛海控股簽訂了民生證券股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，獅王資產(chǎn)陸續(xù)向泛?？毓芍Ц读?0%的股份轉(zhuǎn)讓價款，合計1.36億元，后因該部分?jǐn)M轉(zhuǎn)讓股權(quán)被司法凍結(jié)，遲遲無法辦理股份交割。2023年2月，泛?？毓墒盏綕?jì)南市中級人民法院關(guān)于拍賣其持有的民生證券347,066.67萬股的通知，獅王資產(chǎn)向濟(jì)南中院提出案外人異議申請，但遭到駁回。獅王資產(chǎn)向泛海控股發(fā)出《催款函》，要求返還已支付股權(quán)價款及相應(yīng)利息及違約金，但因泛?？毓纱嬖趪?yán)重流動性危機(jī)，導(dǎo)致獅王資產(chǎn)合法權(quán)益無法得到保障。值得關(guān)注的是，本次為泛?？毓墒状伪粋鶛?quán)人提出重整申請，破產(chǎn)重整不同于破產(chǎn)清算，是以挽救企業(yè)，恢復(fù)公司正常造血能力為目標(biāo)的司法程序。本次重整能否被法院受理，后續(xù)公司能否順利進(jìn)入重整程序仍存在重大不確定性。