抵押物作為貸款的擔(dān)保措施之一，至關(guān)重要。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條：拍賣財產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償擔(dān)保物權(quán)人及其他優(yōu)先受償權(quán)人的債權(quán)，但當(dāng)事人另有約定的除外。如貸款有抵押物作為擔(dān)保措施，則債權(quán)人有權(quán)就抵押物優(yōu)先受償。
除抵押物的位置、面積、產(chǎn)權(quán)情況、市場價值等因素外，關(guān)于房產(chǎn)抵押物的考察，結(jié)合法院執(zhí)行實際，從強制執(zhí)行階段考慮，考察時容易被忽略卻應(yīng)重點注意的有以下幾點：
出租情況
根據(jù)<最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋>第六十五條、六十六條關(guān)于抵押與租賃順序的法律規(guī)定，一旦貸款逾期起訴進入強制執(zhí)行階段，如果抵押物在貸款抵押之前已出租，即使經(jīng)過拍賣程序買受人購得該房產(chǎn)，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效，即在租賃合同有效期內(nèi)，受讓人也不能驅(qū)趕承租人。作為受讓人，購買該抵押物時，租賃到期日及租金支付情況為必須考慮因素。因此在貸款前應(yīng)查清楚抵押房產(chǎn)的租賃情況，如在貸款前該抵押房產(chǎn)已出租，需要借款人提供與承租人的租賃合同，確定租賃到期日及租金支付情況，以便之后更好的處理抵押物。
同時實踐中還有一種情況，借款人將抵押房產(chǎn)在貸款之前已經(jīng)與買受人簽訂合同賣出，買受人也實際占有了抵押房產(chǎn)，但借款人一直未配合辦理過戶，抵押房產(chǎn)仍在借款人名下，借款人拿著自己名下已經(jīng)賣出的房產(chǎn)告知貸款人該房產(chǎn)只是出租出去仍在自己名下來做抵押登記，并辦理了貸款，對此買受人并不知情。之后在執(zhí)行階段經(jīng)法院取證證實該房產(chǎn)已賣出，對該抵押房產(chǎn)的執(zhí)行，買受人提出執(zhí)行異議，如異議成立，該抵押房產(chǎn)將無法執(zhí)行。為防止這種情況的發(fā)生，在貸款之前除了對抵押物進行實地考察、詢問外，讓借款人提供租賃合同，將租賃合同與實地考察情況相結(jié)合，可以查證該房產(chǎn)到底是已賣出還是已租賃。
兩套住房的抵押
雖然根據(jù)法律規(guī)定，目前被執(zhí)行人唯一住房在以下情況可以進行拍賣：
1、對被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活的必需的居住房屋的；
2、執(zhí)行依據(jù)生效后，為逃避債務(wù)，轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移自己名下的房產(chǎn)的；
3、申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)提供臨時的周轉(zhuǎn)房的，或者申請執(zhí)行人同意按照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均的租金標(biāo)準(zhǔn)，從該房屋的變價款中扣除5至8年租金的。但如果借款人在貸款之時已有兩套住房，為了防止抵押人在貸款期間執(zhí)行依據(jù)生效之前將其中一套住房轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移只剩下唯一住房，也為避免執(zhí)行唯一住房的繁瑣程序，可在貸款時將借款人兩套住房都辦理抵押手續(xù)，這樣一旦借款人逾期償還，便可申請法院評估拍賣其中一套住房，而不會因為只抵押了一套住房出現(xiàn)唯一住房無法拍賣或者拍賣程序復(fù)雜的情況發(fā)生。但應(yīng)注意，因為兩套住房在執(zhí)行階段要留一套唯一住房給被執(zhí)行人，即只能拍賣兩套抵押住房的其中一套，所以即使抵押兩套住房，對于抵押率，仍應(yīng)按照一套住房的抵押率計算；同理，如果抵押一套住房、一套門頭房，則只能按門頭房的抵押率計算借款額度。
抵押人婚姻狀況的考察
個別抵押人在貸款之前早已離婚，已將抵押房產(chǎn)分給前夫或前妻只是未辦理過戶，拿該房產(chǎn)在貸款人處辦理了抵押登記并貸款。在查封或執(zhí)行階段其前夫或前妻提出異議稱該房產(chǎn)在離婚時已經(jīng)分割只是未辦理過戶，并提供民政部門登記的離婚協(xié)議，如異議成立，則該房產(chǎn)就無法拍賣。
為避免這種情況的發(fā)生，有以下做法：
一，抵押人的配偶也應(yīng)簽訂擔(dān)保合同。這樣即使其前妻或者前夫提出執(zhí)行異議，作為擔(dān)保人，仍可拍賣其名下的房產(chǎn)。
二，在貸前讓抵押人提供婚姻情況證明，如其已離婚，除了提供離婚證外，還應(yīng)提供民政部門登記的離婚協(xié)議，查看財產(chǎn)分割情況。為防止個別抵押人在離婚之前復(fù)印結(jié)婚證偽造婚姻狀況，如抵押人已婚，應(yīng)查看其結(jié)婚證原件，因為如果婚姻狀況為離婚，結(jié)婚證原件上會有作廢章。
居住情況
如抵押房產(chǎn)有人居住，在執(zhí)行階段將該房產(chǎn)如果拍賣出去，涉及到該抵押房產(chǎn)的清理與交付，以便交付買受人處分。如果居住人不配合遷出，將給執(zhí)行工作帶來難度。很多情況下居住者年紀(jì)較大、身體狀況較差且不配合，如果產(chǎn)生意外情況將難以交付，因此評估拍賣程序不得不中止。
所以在貸款前應(yīng)了解抵押房產(chǎn)的居住情況，一般而言，考慮到居住人的身體狀況，年輕人居住比老年人居住更容易遷出，少數(shù)人居住比多數(shù)人居住更容易遷出。
多抵少貸
很多時候例如抵押物評估100萬，如根據(jù)50%的抵押率，貸款人放款50萬，抵押50萬。但需要注意，這50萬只是本金，如果該房產(chǎn)有二押存在，因為只抵押了50萬，執(zhí)行階段只能就本金50萬元優(yōu)先受償而不包括利息。所以建議先授信，例如授信借款人60萬額度，對應(yīng)授信協(xié)議辦理抵押，抵押60萬，這樣即使存在二押，就60萬優(yōu)先受償也足以覆蓋借款本息。
抵押物對貸款至關(guān)重要，做好抵押物的考察，貸款就有了很大的保障。對抵押物價值的粗略估算，可以按照以下公式：
抵押物現(xiàn)有市值，按照拍賣階段兩次均降價20%計算（具體降價要看抵押物的評估價值，我們在這里按照最高降價粗略估算），是否能夠覆蓋借款本息+案件受理費+財產(chǎn)保全費+執(zhí)行費+評估費+律師代理費等費用。
法院視點
對抵押物申請強制執(zhí)行中將會出現(xiàn)的問題的總結(jié)
一、申請法院強制執(zhí)行時，被執(zhí)行人下落不明時，如何進行？
在我司根據(jù)強制執(zhí)行公證向法院申請強制執(zhí)行時，我司會向法院提供一個被執(zhí)行人的地址和聯(lián)系方式，法院將按照此地址和聯(lián)系方式向被執(zhí)行人通過司法專郵的方式送達執(zhí)行通知，即使該通知無法按照我司提供的地址得到送達，也視為送達，法院即可進行強制執(zhí)行，并不需要進行公告，而不會存在相應(yīng)的公告期。
二、雙方在抵押合同中約定的抵押物價值條款是否可以作為雙方處置的依據(jù)？
據(jù)《物權(quán)法》第195條和最高院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》，對抵押物的處置分兩種：
（一）申請法院的強制執(zhí)行，在法院查封、扣押后進行變價處理時，拍賣是其首選的方式，具體到拍賣程序主要為：
1、委托評估機構(gòu)進行對抵押物的價值進行評估（注：評估機構(gòu)的產(chǎn)生首先由當(dāng)事人協(xié)議選擇，協(xié)議不成的由人民法院隨機確定，另外當(dāng)事人雙方及其他債權(quán)人申請不進行評估的，法院也應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。）；
2、拍賣機構(gòu)的選擇：拍賣機構(gòu)的產(chǎn)生首先由當(dāng)事人協(xié)議選擇，協(xié)議不成的由人民法院隨機確定；
3、拍賣保留價的確定：由人民法院參照評估價確定；未評估的，參照市價確定，同時應(yīng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見（其中第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十。）；
4、發(fā)布拍賣公告：動產(chǎn)在拍賣7日前公告，拍賣不動產(chǎn)或其他財產(chǎn)權(quán)，在拍賣前15日前公告；
5、通知優(yōu)先購買權(quán)人：于拍賣5日前通知；
6、第一次拍賣：當(dāng)無人競買或者競買人的最高應(yīng)價低于保留價，到場的申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財產(chǎn)交其抵債。
當(dāng)申請人不同意時，實行第二次拍賣，第二次拍賣流拍的，按無人競買或者競買人的最高應(yīng)價低于保留價的情況處理，即由到場的申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產(chǎn)的，將該財產(chǎn)交其抵債。當(dāng)申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)進行第三次拍賣。第三次拍賣流拍且申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產(chǎn)，且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對該財產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。
（二）變賣：對查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)，當(dāng)事人雙方以及有關(guān)權(quán)利人同意變賣的，也可以變賣。
當(dāng)事人雙方及有關(guān)權(quán)利人對變賣財產(chǎn)的價格有約定的，按照其約定價格變賣；無約定價格但有市價的，變賣價格不得低于市價；無市價但價值較大、價格不易確定的，應(yīng)當(dāng)委托評估機構(gòu)進行評估，并按照評估價格進行變賣。按照評估價格變賣不成的，可以降低價格變賣，但最低的變賣價不得低于評估價的二分之一。因此，對抵押物的處置時選擇變賣時，當(dāng)事人在抵押合同中約定的抵押物的價值方為有效，但雙方約定的價值不得低于抵押物的市價。
三、抵押物被法院查封，我司處理抵押物會出現(xiàn)的屏障在哪？
抵押物在被法院查封后，雖然我司享有抵押權(quán)，并就該抵押物拍賣、變賣的價款優(yōu)先受償；但對抵押物的處分必須先經(jīng)申請人和法院的同意并進行處分后方可得到優(yōu)先受償；若該申請人的債權(quán)得不到滿足，不會同意處分該抵押物，法院同時也不能結(jié)案，申請人和法院都不同意處分抵押物，并且在法院查封狀態(tài)下的抵押物，未得到法院同意的情況下相關(guān)的政府部門也不會同意處分，否則會承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。故該抵押物一時無法得到處置，我司將會搭進很長的時間成本。
四、抵押后法院是否可以被法院查封
根據(jù)最高院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題得規(guī)定（試行）》第40條：人民法院對被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)或留置權(quán)的財產(chǎn)，可以采取查封、扣押措施。財產(chǎn)拍賣、變賣后所得價款，應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請執(zhí)行人的債權(quán)的規(guī)定，法院可以對已經(jīng)抵押的物品進行查封。并且在法院查封后，當(dāng)事人實施的抵押行為將被認定為無效。
五、對抵押物流質(zhì)處理的理解
《物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。”也即是在抵押合同簽訂時，債務(wù)人與債權(quán)人不得在合同簽訂時直接約定當(dāng)債務(wù)人無法償還債權(quán)人的債權(quán)時，抵押財產(chǎn)直接歸債權(quán)人所有；最高院發(fā)布《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》的第十九條規(guī)定：“拍賣時無人競買或者競買人的最高應(yīng)價低于保留價，到場的申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財產(chǎn)交其抵債。”此條規(guī)定的意思是在抵押物無法得到拍賣的情況下，在法院的主持下對抵押物作價直接處理給債權(quán)人，這是在事后的一個萬不得已的處理措施，且在法院的干預(yù)之下，二者之間并不存在著矛盾。
（資料來源：轉(zhuǎn)載自涅槃網(wǎng)；原文出處/作者：未知）
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