緊繃的資金鏈
作為穩(wěn)定北京房?jī)r(jià)水平“基石”的自住房在問(wèn)世半年后，卻遭遇尷尬局面。北京首批自住房出現(xiàn)棄購(gòu)潮，個(gè)別項(xiàng)目棄購(gòu)率高達(dá)20%。穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用還未來(lái)得及徹底發(fā)揮，就不得不面對(duì)周邊商品房定價(jià)低于自住房的情況。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售萎縮、地產(chǎn)商拿地速度放緩，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資42019億元，同比名義增長(zhǎng)14.1%，增速明顯回落。
“目前市場(chǎng)情緒低迷、庫(kù)存高企且仍處在不斷上升的趨勢(shì)中，再加上開(kāi)發(fā)商面臨財(cái)務(wù)困境，很可能會(huì)在"金九銀十"到來(lái)之前加快周轉(zhuǎn)，因此房?jī)r(jià)的下行壓力可能還將逐漸加大。”瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示，從市場(chǎng)價(jià)格情況分析，受銷(xiāo)售回款受阻、企業(yè)資金鏈趨緊以及去庫(kù)存壓力增加的影響，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)準(zhǔn)備采取其他的市場(chǎng)策略。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2013年下半年至今，四大資產(chǎn)管理公司已向11家上市公司及其旗下的房地產(chǎn)企業(yè)提供融資超過(guò)120億元。這一規(guī)模，實(shí)際上已經(jīng)相當(dāng)于甚至超過(guò)國(guó)有大銀行每年在開(kāi)發(fā)貸上的增量。
一位不愿透露姓名的四大資產(chǎn)管理公司高級(jí)管理人員告訴本報(bào)記者，開(kāi)發(fā)貸是標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，資產(chǎn)公司收購(gòu)的是問(wèn)題資產(chǎn)，比如不能按時(shí)收回的應(yīng)收賬款，包括房地產(chǎn)應(yīng)收賬款。從資產(chǎn)管理公司的數(shù)字可以看出，目前房地產(chǎn)的不良資產(chǎn)在急劇增加。
為房地產(chǎn)接盤(pán)
在處置房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的問(wèn)題上，美國(guó)應(yīng)該更有發(fā)言權(quán)。早在上個(gè)世紀(jì)80年代初到90年代中期，美國(guó)商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)問(wèn)題就相當(dāng)嚴(yán)重。由于受到金融危機(jī)和利率波動(dòng)影響，美國(guó)有問(wèn)題的商業(yè)銀行達(dá)到1400多家，從1980年到1994年有1295家儲(chǔ)蓄和貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)或面臨破產(chǎn)，各種金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)高達(dá)7000多億美元。
對(duì)于美國(guó)不良資產(chǎn)公司接盤(pán)后如何操作，本報(bào)記者采訪(fǎng)了輿圖投資咨詢(xún)公司行業(yè)研究員嚴(yán)哲銘。他表示：“主要有兩種方式，第一是經(jīng)營(yíng)性收購(gòu)美國(guó)不良資管一般都配備了專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)作此類(lèi)投資，例如，收購(gòu)老舊寫(xiě)字樓后，進(jìn)行二次裝修，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理，并對(duì)商鋪進(jìn)行租賃營(yíng)銷(xiāo)，這是一種增加附加值的投資方法，能提供更好的服務(wù)、產(chǎn)品，吸引更多的客戶(hù)，從而創(chuàng)造強(qiáng)勁的現(xiàn)金流；第二就是購(gòu)買(mǎi)并持有，等待升值，多見(jiàn)于私人投資的住宅市場(chǎng)。第一種運(yùn)作方法專(zhuān)業(yè)性要求更高，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)也更有益。”對(duì)于如何可以挖掘更多的利潤(rùn)空間，嚴(yán)哲銘表示：“這要從房地產(chǎn)的特征來(lái)說(shuō)明。首先，相對(duì)于其他投資產(chǎn)品，不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性差，導(dǎo)致估值不確定，市場(chǎng)短期定價(jià)能力低；其次，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，"投資－運(yùn)營(yíng)－出售"的較長(zhǎng)周期性抑制了市場(chǎng)價(jià)格的短期波動(dòng)。如果對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)有較好的運(yùn)營(yíng)能力，只要收購(gòu)時(shí)的估值處于合理水平，項(xiàng)目成功的概率還是比較大的；最后，通過(guò)一個(gè)優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，使用科學(xué)的調(diào)研方法、估值模型來(lái)進(jìn)行分析，后期執(zhí)行好運(yùn)營(yíng)和銷(xiāo)售策略。歸根結(jié)底，房地產(chǎn)抄底是一種人才競(jìng)爭(zhēng)。”
對(duì)于中國(guó)現(xiàn)在如何把房地產(chǎn)的不良資產(chǎn)挖掘出更大的價(jià)值，嚴(yán)哲銘認(rèn)為，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)主要的房地產(chǎn)企業(yè)還處在國(guó)際化實(shí)踐的初期，在當(dāng)前歐洲經(jīng)濟(jì)低迷的背景下，應(yīng)該主動(dòng)去試水抄底，只要能夠把投資風(fēng)險(xiǎn)控制在合理的范圍內(nèi)，即使失敗了，也可以積累跨境地產(chǎn)收購(gòu)的經(jīng)驗(yàn)，把隊(duì)伍鍛煉起來(lái)，以期在下一波的機(jī)遇窗口期抓住機(jī)會(huì)。
（資料來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)；作者：曹鳴一）
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