文章來源：不良資產(chǎn)研究院-乃菲莎律師團隊；作者：涂光澤 北京大成（上海）律師事務(wù)所
為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于“三去一降一補”工作的決策部署，進一步發(fā)揮好金融資產(chǎn)管理公司服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展、防范和化解金融風險的重要作用，銀監(jiān)會與國土資源部聯(lián)合下發(fā)了《中國銀監(jiān)會、國土資源部關(guān)于金融資產(chǎn)管理公司等機構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營中不動產(chǎn)抵押權(quán)登記若干問題的通知》，旨在解決資產(chǎn)管理公司“登記難”、“變更難”等問題，為資產(chǎn)管理公司消解地方不良債務(wù)、企業(yè)不良資產(chǎn)打開了“綠色通道”。
一、圖解20號文的內(nèi)容
二、資管公司抵押登記遇到的問題
各地資產(chǎn)管理公司對不良資產(chǎn)進行收購重組中，其持有的債權(quán)如有抵質(zhì)押物，各地抵押登記各有各地的政策。在部分地區(qū)，其政策實際上不符合國家現(xiàn)行法律規(guī)定或立法精神，不支持或者變相拒絕為金融資產(chǎn)管理公司或其分支機構(gòu)辦理抵押登記，嚴重阻礙了不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)的開展。主要有如下四個大問題：
質(zhì)疑主體資格
登記機關(guān)質(zhì)疑資產(chǎn)管理公司抵押權(quán)登記的主體資格。很多地方地區(qū)登記機關(guān)以不懂、從沒辦理過以及資產(chǎn)管理公司不具有貸款資格等為由，拒絕為資管公司及其分支機構(gòu)辦理抵押權(quán)登記及相關(guān)抵押登記手續(xù)。
債權(quán)主合同登記的問題
部分地區(qū)登記機關(guān)在受理資產(chǎn)管理公司辦理不動產(chǎn)抵押登記時，以主債權(quán)合同應(yīng)是借款合同為由，拒絕為資管公司辦理抵押登記，當然也就是不承認不良資產(chǎn)收購重組中簽訂的債務(wù)重組協(xié)議或還款協(xié)議作為抵押擔保的主合同。
抵押變更登記難
各地登記機關(guān)就債權(quán)轉(zhuǎn)讓后辦理抵押權(quán)變更登記的要求都非常嚴格，一般辦理流程為：先解押、再新設(shè)登記。而不直接辦理變更登記。或者需要先辦理轉(zhuǎn)移登記，將債權(quán)人變更為金融資產(chǎn)管理公司，再對債權(quán)金額、主債權(quán)期限等要素辦理變更登記。
如河南當?shù)氐怯洐C關(guān)，在辦理變更登記時，要求重新辦理抵押權(quán)登記，不僅需要費用，還需要抵押人配合；河北登記機關(guān)亦是采取先解除原先抵押登記，再辦理新設(shè)登記的辦法；浙江大部分登記部門也不予辦理變更登記。
在建工程不予辦理抵押登記
目前，以在建工程來辦理抵押的方式融資，已經(jīng)非常普遍。但是部分地區(qū)登記機關(guān)以《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的相關(guān)規(guī)定為由不為金融資產(chǎn)管理公司辦理在建工程抵押登記。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，“在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為”
很多地區(qū)登記機關(guān)認為，上述規(guī)定中在建工程抵押人只能為的“銀行”、貸款用途只能以“在建工程繼續(xù)建設(shè)”，因此拒絕為資管公司辦理不動產(chǎn)抵押登記或者變更登記。
三、20號文內(nèi)容詳解
1、主體資格確認
該文規(guī)定，“金融資產(chǎn)管理公司及其分支機構(gòu)（以下統(tǒng)稱金融資產(chǎn)管理公司）在法定經(jīng)營范圍內(nèi)開展經(jīng)營活動，需要以不動產(chǎn)抵押擔保方式保障其債權(quán)實現(xiàn)的，可依法申請辦理不動產(chǎn)抵押登記。”正式確認了資管公司具備辦理不動產(chǎn)抵押登記的主體資格。
2、認可債務(wù)重組協(xié)議等作為債權(quán)主合同
該文規(guī)定，“金融資產(chǎn)管理公司收購不良資產(chǎn)后重組的，與債務(wù)人等交易相關(guān)方簽訂的債務(wù)重組協(xié)議、還款協(xié)議或其他反應(yīng)雙方債權(quán)債務(wù)內(nèi)容的合同，可作為申請辦理不動產(chǎn)抵押登記的主債權(quán)合同。”
3、在建工程準許抵押
20號文規(guī)定資產(chǎn)管理公司收購不良資產(chǎn)后重組的，需要以在建建筑物、房屋、土地使用權(quán)抵押擔保其債權(quán)實現(xiàn)的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)根據(jù)當事人的申請依法予以登記。
另外，關(guān)于在建工程抵押權(quán)人的主體資格，最高人民法院《關(guān)于〈城市房地產(chǎn)抵押管理辦法〉在建工程抵押規(guī)定與上位法是否沖突問題的答復(fù)》（[2012]行他字第8號）明確規(guī)定：“在建工程屬于《擔保法》規(guī)定的可以抵押的財產(chǎn)范圍。
4、登記材料簡化
20號文明確指出：
不得要求金融資產(chǎn)管理公司、銀行或抵押人提供沒有法律法規(guī)依據(jù)的確認單、告知書等材料。
不得將沒有法律法規(guī)依據(jù)的審核、備案等手續(xù)作為不動產(chǎn)登記的前置條件或納入不動產(chǎn)登記流程。
5、支持鼓勵登記機關(guān)批量辦理
20號文中，強調(diào)不動產(chǎn)登記機構(gòu)要積極探索批量辦理的途徑和方法，切實做到依法規(guī)范、高效便利，為金融資產(chǎn)管理公司健康發(fā)展提供有力保障。
參考：郭衛(wèi)華，不良資產(chǎn)處置與管理的法律問題（四），來源：搜狐網(wǎng)http://mt.sohu.com/20160527/n451731074.shtml
附錄：
銀監(jiān)發(fā)〔2017〕20號
中國銀監(jiān)會 國土資源部關(guān)于
金融資產(chǎn)管理公司等機構(gòu)業(yè)務(wù)
經(jīng)營中不動產(chǎn)抵押權(quán)登記若干問題的通知
各銀監(jiān)局，各省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團國土資源局，各政策性銀行、大型銀行、股份制銀行，郵儲銀行，外資銀行，金融資產(chǎn)管理公司：
為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于“三去一降一補”工作的決策部署，進一步發(fā)揮好金融資產(chǎn)管理公司服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展、防范和化解金融風險的重要作用，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)，現(xiàn)就金融資產(chǎn)管理公司等機構(gòu)經(jīng)營活動中涉及不動產(chǎn)抵押登記的有關(guān)問題通知如下：
一、金融資產(chǎn)管理有限公司是經(jīng)國家有關(guān)部門依法批準設(shè)立的非銀行金融機構(gòu)。金融資產(chǎn)管理公司及其分支機構(gòu)（以下統(tǒng)稱金融資產(chǎn)管理公司）在法定經(jīng)營范圍內(nèi)開展經(jīng)營活動，需要以不動產(chǎn)抵押擔保方式保障其債權(quán)實現(xiàn)的，可依法申請辦理不動產(chǎn)抵押登記。
二、金融資產(chǎn)管理公司收購不良資產(chǎn)后重組的，與債務(wù)人等交易相關(guān)方簽訂的債務(wù)重組協(xié)議、還款協(xié)議或其他反應(yīng)雙方債權(quán)債務(wù)內(nèi)容的合同，可作為申請辦理不動產(chǎn)抵押登記的主債權(quán)合同。金融資產(chǎn)管理公司收購不良資產(chǎn)涉及大量辦理不動產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者變更登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)要積極探索批量辦理的途徑和方法，切實做到依法規(guī)范、高效便利，為金融資產(chǎn)管理公司健康發(fā)展提供有力保障。
三、金融資產(chǎn)管理公司收購不良資產(chǎn)后重組的，需要以在建建筑物、房屋、土地使用權(quán)抵押擔保其債權(quán)實現(xiàn)的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)根據(jù)當事人的申請依法予以登記。
四、金融資產(chǎn)管理公司、銀行等經(jīng)依法批準設(shè)立的金融機構(gòu)與抵押人持不動產(chǎn)權(quán)屬證書、主債權(quán)合同和抵押合同等必要材料，可以直接向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請不動產(chǎn)抵押權(quán)登記，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當依法受理、及時辦理，不得要求金融資產(chǎn)管理公司、銀行或抵押人提供沒有法律法規(guī)依據(jù)的確認單、告知書等材料，不得將沒有法律法規(guī)依據(jù)的審核、備案等手續(xù)作為不動產(chǎn)登記的前置條件或納入不動產(chǎn)登記流程。
五、各省、自治區(qū)、直轄市人民政府（含計劃單列市人民政府）按照規(guī)定設(shè)立或授權(quán)，并經(jīng)中國銀監(jiān)會公布的地方資產(chǎn)管理公司，在從事金融企業(yè)不良資產(chǎn)批量轉(zhuǎn)讓、收購和處置業(yè)務(wù)活動中需辦理抵押登記的參照本通知執(zhí)行。
中國銀監(jiān)會 國土資源部
2017年5月15日
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浙公網(wǎng)安備?33010202000630號 
